□记者 曾邦华 文 李文波 图

　　核心提示

　　2011年，因为严格而彻底地执行了限购、限贷等调控政策，加上保障房建设对市场预期的引导，郑州楼市陷入了僵持阶段，观望情绪逐渐弥漫，继2008年之后，楼市再入低谷，而郑州楼市的变动轨迹和全国无异，高开低走的局面显示着宏观调控应有的作用。郑州市房管局新近公布的数据显示，前11个月，郑州市商品房成交44680套，同比下降50.82%，但均价仍然同比上涨三成。

　　[数据]  前11月商品住宅销量下降四成

　　数据显示，前11个月，郑州市商品房成交44680套，同比下降50.82%，但均价仍然同比上涨三成。

　　自2010年4月份国内启动新一轮房地产政策调控以来，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，一、二线城市房地产市场发展都开始出现不同程度的受阻，并被迫进入一个新的低谷周期。

　　竞合地产董事长王东表示，郑州市前11个月商品房销售量大挫，是调控政策持续发挥效应的体现，自3月份出台“郑十五条”，限购逐渐从紧，市场观望情绪越来越浓，商品房持续滞销，观望之下成交低迷成为今年楼市最为显著的特点之一。

　　郑州市房管局新近公布的数据显示，前11月郑州市商品房成交面积为598.93万平方米，与去年相比，同比下跌41.32%，商品住宅成交面积为453.33万平方米，同比下降47.13%，无论是商品房还是商品住宅销售面积同比都出现了四成的跌幅，但是与此同时，商品住宅成交均价仍然同比上涨17.78%。

　　“各月及前11月的同比数据显示，郑州楼市成交量已步入下降通道。”竞合地产董事长王东说。

　　[原因]  调控政策的持续影响

　　“前11月商品房销量同比下降明显的主要原因是调控政策持续加码导致市场需求持续萎缩，同时，中央高层的不断表态也加重了购房者房价下跌预期，从而导致市场观望严重。”竞合地产董事长王东如是认为。

　　王东表示，楼市经过2010年的火爆之后，房地产开工率相较于2009年大幅提升，造成了2011年供应的持续放量；另一方面，在限购、限贷政策的持续影响下，楼市成交低迷，而开发商在挣扎了大半年之后终于在“金九银十”之际祭出降价招数来以价换量，拉动成交，但是却遭遇了首套房贷提升的冲击，使不少购房者被“误杀”，导致促销效果大打折扣，市场需求持续萎缩，销量也大幅缩水。

　　而今年以来，中央高层对坚持楼市调控的不断表态及不断加大的保障房建设力度，让许多的购房者对未来房价的下跌预期增加，市场观望情绪浓厚，也是今年前11月郑州市商品住宅销量下降的重要因素之一。

　　[趋势]  降价窗口打开

　　前11月，郑州市商品住宅成交均价为6398元/平方米，与去年同期相比上涨17.78%，涨幅回落态势明显，这场史上最严厉的房地产调控政策取得了很大成果，伴随着进入市场的可售房源数量越来越多，销售压力逐渐增大；与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加，房价拐点到来已经不可避免，楼市降价窗口已经打开。

　　竞合地产董事长王东也表示，“2012年，在没有明显回调政策出台情况下，楼市成交还将持续低迷，成交量难以明显改善，新房供应又在不断增加，买方市场的特征也会更加明显”。

　　而今年的中央经济工作会议为2012年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。在政府调控政策的影响下，郑州商品住宅市场将逐步回归理性，房价趋稳，消费者购房更加慎重，而开发商也在压力下放慢了粗放式盲目扩张的步伐，开始着力于品质和创新，这符合国家宏观调控的预期，有利于房地产产业的健康平稳发展。