来源：河南商报

税收是国家宏观调控的重要手段之一，最近几年，为增加经济活力，我国不断下调增值税税率，可是在这个过程中也产生了一些分歧。

例如，买房时增值税是11%，在购房合同里，购房者只能按照这个税率来计算总房价、基础房价、税额。可交房时，增值税率降为9%，总房价没变，税额却降低了。那么中间存在的“两个点”差额，究竟该留给开发商，还是返还给购房者?

郑州市民安静(化名)，最近就在为这个问题烦恼。

购房合同与发票上的增值税不一致

9%和11%看上去只差“两个点”，可在动则百万的房价面前。这意味着上万元甚至数万元的“真金白银”。对于普通家庭来说，用“失之毫厘，差之千里”来形容，并不夸张。

郑州市民安静最近就在为“两个点”的误差奔波。

2018年，为改善生活，安静和爱人商量后，购买了惠济区一套房子。

“总共是130多平方米，价格在230万元左右。”安静说，因为是期房，所以当年只签了合同，一直没有拿到正式的增值税发票。

“我们当时签的合同，里边写的增值税是11%，与最近收到的发票不一致。”安静表示，2020年4月底交房时，开发商向她提供了一张增值税发票，上边显示，她所购买房屋，增值税是按照9%来征收的。

“合同与发票为什么会出现2个百分点的差额?”安静称，她与其他业主沟通发现，大家都遇到这样的问题。

“我们找开发商问，得到的答复是国家税率调整。”安静觉得，如果是国家调整了税率，开发商应该提前告知业主，并且退还差额，而不是“据为己有”。

200多万元的房子 税额相差三四万元

“算下来我家房子的差额有三四万元，我肯定接受不了。”安静家的“两个点”价值不菲。

她向河南商报记者提供了一份购房合同。其中显示，商品房的价款含税总金额为2383542元，其中不含税金额为2147335.14元，增值税金额为236206.86元，税率为11%。

而安静提供的增值税普通发票显示，她所购买房屋价税合计2383542元，房价金额为2186735.78元，税额为196806.22元，税率为9%。

对比两项数据，不难看出，安静所购买房子含税价格一致。差别在于合同上的税额比发票上多了三四万元，而这些差价“跑”到了不含税房价上。

“我们首付百分之三十，共72万多元。”购房合同上，安静首付共计723542元，比例为30.36%，商业贷款金额为1660000元，比例为69.64%。

这意味着，安静购房时，是按照含税总金额付款的。也就是说，她已经承担了基础房价和增值税。

除了安静以外，小区多位业主向河南商报记者展示了自家购房合同与发票，情况相似。差别在于数额上。

“开发商是按照11%跟我们要的，最后只给国家交了9%。这我们肯定不愿意。”安静说。

购房者觉得 开发商应该退还增值税差额

为什么合同与发票上的增值税税率会有两个百分点的差异呢?

河南商报记者了解到，2016年5月1日起，全国范围内推开营业税改增值税。建筑业、房地产业的增值税税率为11%。后来在2018年5月1日和2019年4月1日，房地产业增值税先后降至10%和9%。

也就是说，安静买房付钱时，通用的增值税税率的确是11%，获得发票时，通用的增值税税率变成9%。

那么问题来了，税率降低后，两个百分点的差额，应就给留开发商，还是退给业主?

谁会跟钱过不去呢?毫无疑问，业主们肯定觉得开发商应该退还中间的差额。

“合同上写得清清楚楚，我们交的钱里，有11%是用于缴纳增值税的。”安静说，开发商只将9%用作增值税，与合同约定不符。

“我们交的钱不变，税少了，差额肯定是跑开发商那儿了。”业主吴桐(化名)说，他能够接受按照购房时税率执行，将两个百分点的差额交给国家，或者国家再以退税形式返还给开发商，但不能接受，开发商直接将差额算到基本房价中。“合同中写的，税率变动由买受人承担。假如税率提高了，肯定让我们补差额。现在税率降低了，难道不应该给我们退钱吗?”

“即便是国家降税了，开发商也应该按照新标准跟我们收，而不是擅自把我们多交的税，变成房价吧。”在安静看来，开发商退回这笔钱，理所应当。

增值税纳税义务人为卖方 并非买方

而开发商则不这样认为。在给业主们的书面回复中，开发商认为，购房合同在增值税税率变动前就录入了房管局系统，适用11%的税率符合当时的政策规定。

至于为何无法退两个点的增值税，开发商称，增值税的纳税义务人为卖方，并非买方。

在合同中，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，并约定了商品房单价及总金额。具体税率并非双方在商谈合同时的重点。即增值税税率系通过房屋总价倒推计算得出。

关于究竟是否应该退两个百分点的增值税差额，河南商报记者联系了开发商。工作人员称会向财务部门了解详情后给出回复。

“增值税一般是包含在总房价里的，由开发商自己申报，而不是买房者申报。”郑州一家房地产企业法务人员称，大多数情况下，房产企业只会在购房格式合同中约定总房价，但并不会涉及增值税问题。“就像去超市买东西一样，所买的商品都包含增值税，但不会有人专门告诉你这里边有多少是基础价格，多少是增值税。”

“增值税缴纳，一般是按照纳税义务发生时间确定税率的。”河南商报记者从税务部门了解到。

“房地产行业增值税申报，一般是在交房时。”就职于税务部门的赵笑(化名)分析，安静签订购房合同时间为2018年4月，当时增值税的确为11%，所以在合同中用这个税率计算增值税并无不妥。

而交房时间为2020年4月30日左右，所以增值税申报应该按照最新税率来计算，也就是9%。“所以说，从税收的角度来讲，我觉得开发商并没有什么问题。”赵笑说。

律师：如果合同中明确税率 开发商应归还差额

“近段时间遇到的这种咨询比较多。”针对开发商是否应该退还两个百分点的差额，税务律师丁先生介绍了自己的观点。

“这是一个交易习惯问题。”丁先生表示，增值税是价外税，一般情况下到超市买东西，都是含有税的，只是大家日常的交易习惯，忽视了这种感觉。

“在该案件中，开发商明确了不含税房价，与日常的交易行为就不同了。”丁先生举例，假如总房价为100万元(不含税)，2018年初税率为11%，开发商应该收业主111万元，需要上交给税务局11万元。税率降低以后，开发商收业主111万，交给税务局9万元，那么开发商的现金进入量就增加了。

“解释这个问题，准确来说就是价税合计问题。”丁先生说，一般情况下，价税是绑在一起的，如果合同中明确价、税分开的话，开发商是需要退还差额的。

“税率高、税率低是不会损害到开发商利益的。”丁先生强调，增值税是间接税，表面上看开发商是纳税人，实际上消费者才是纳税人，降税的真正目的，其实是让利于消费者。

“一般情况下，开发商是不应该把基本房价和增值税分开的。”郑州市二七区一家律师事务所律师朱先生同样认为，涉及到税率变更，如果合同中曾明确税率、税额，开发商应该将差额返还给购房者。

“国家税率变化，应该算是形势变更。”中原区一家律师事务所律师刘先生查看了安静的购房合同后表示，从税收角度上看，开发商的做法没有什么错。但的确已经明确了税率和税额，发生变化后，理应还给购房者。“这只是初步判断，具体情况还需要结合房屋单价、当时与开发商协商内容等具体情况综合判断。”

类似情况在全国多地发生

河南商报记者梳理发现，近几年来，随着国家不断降低增值税税率。类似安静所遇到的纠纷，在全国多地发生，甚至有不少闹上法院。不过从结果上看，法院似乎并不支持业主们索要差额。

2017年，温州市民林女士购买了一套房子。与开发商签订的合同显示，林女士是按照11%的税率向开发商支付总房款的。之后，税率发生变动，但开发商拒绝退还差额。

林女士认为，开发商与自己约定的不动产增值税现适用9%税率，自己实际应缴税款金额已降低，但开发商拒不向原告退还多收的2%税款。林女士认为被告利用合同优势地位，在格式条款中将本应由其负担的不动产增值税缴纳义务转嫁至自己，按照11%税率向原告收取税款后，因财政部政策变化现行税率已经降低，其应向自己退还多收的2%税款。

而开发商则认为，增值税率下调是国家应对当前经济下行压力的重要举措，最直接的目的是减轻企业税负负担，以激发企业活力。故开发商是否纳税、是否从纳税金额中获利，是开发商与税务机关之间的法律关系，与购房者无关。

最终，法院判决，林女士要求被告返还不动产增值税款，缺乏事实依据，其请求不予支持。开发商的辩称及其对合同相关条款的解释，予以采纳。