近日，罗山法院龙山法庭审理了这样一起物业服务合同纠纷，在判决送达后，双方当事人均服判息诉。

    案情回顾

    张某（化名）曾购买罗山某小区的商品房，并与物业服务公司签订了《物业服务协议》。

2021年起，张某因对物业公司服务不满意，以小区共用设施维护不及时、卫生清洁不到位为由，拒交物业费。物业公司多次追讨未果，将其诉至法院，要求张某支付2021年至2023年的物业费五千余元以及逾期缴纳物业费的违约金。

   法院判决

   因案件争议较大，双方当事人未能在诉前调解程序达成一致意见，案件随即进入审理程序。罗山法院龙山法庭法官詹峰在受理案件后，发现这是一起典型的物业服务合同纠纷，便立即着手分析案情，力争化解物业公司与小区业主长期积累下的矛盾。

    法官经审理认为，原告与被告签订了《物业服务协议》，双方已形成物业服务合同关系。原告按照协议约定提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化的管理、保安、保洁等基本的物业服务，被告作为小区业主，应按照合同约定缴纳物业管理费。被告认为物业公司未履行其物业管理责任，其提供的证据不足以证明，仅能证明该物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵，以此抗辩拒付物业费的理由不能成立。

  此外，因为物业服务具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，个别业主拒交物业费，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。

结合实际查明的情况，法院判决被告张某于本判决生效后十日内一次性支付原告某物业服务有限公司下欠物业费五千余元。同时，因原告的物业服务存在局部瑕疵，未完全尽到管理、养护、维护义务，故其要求被告支付违约金的诉求，法院不予支持。

   考虑到案件争议较大，承办法官詹峰耐心向当事人释法明理，双方当事人均服判息诉。

法官说法

    按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务。物业公司提供的物业服务是针对全体业主和小区整体区域的，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，会使的物业公司服务正常运行所需经费将无法得到保障，进一步导致物业服务质量降低，形成恶性循环，最终损害全体业主的利益。

因此，业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，应采取理性的态度对待双方纠纷、通过合理合法的途径维护己方权益。面对与物业的纠纷，业主可与物业公司进行协商沟通达成一致，可以要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业。如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

法条链接

   《中华人民共和国民法典》

    第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百四十四条 第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

罗山县人民法院（供稿）